W okresie pandemii oczywistym jest, że zamknięcie przez najemcę lokalu użytkowego uniemożliwia uzyskanie z prowadzonej działalności jakiegokolwiek przychodu. Niewątpliwie pozbawia to przedsiębiorcę możliwości zapłaty czynszu za wynajmowany lokal. W trudnej sytuacji znaleźli się najemcy, którzy zgodnie z rozporządzeniem z dnia 19 kwietnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii nie mogą prowadzić w swoich lokalach handlowych działalności gospodarczej, ale również pozostali najemcy, m.in. biurowcach, którzy z uwagi na wprowadzony z pewnymi wyjątkami zakaz przemieszczania się utracili możliwość osiągania z prowadzonej w lokalu działalności gospodarczej przychodu. W nieco „uprzywilejowanej” pozycji są najemcy lokali w galeriach handlowych, albowiem ustawodawca przewidział w pewnych przypadkach wyłączenie, czy też ograniczenie możliwości naliczania przez wynajmujących czynszu (pisaliśmy o tym we wcześniejszym artykule). Natomiast pozostali najemcy, którzy prowadzą poza galeriami handlowymi m.in. działalność restauracyjną, związaną z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, związaną z fryzjerstwem i pozostałymi zabiegami kosmetycznymi, prowadzący kluby taneczne, siłownie, kluby fitness, usługi hotelarskie, nie mogą swobodnie korzystać z wynajmowanych lokali użytkowych z uwagi na wciąż obowiązujący aż do odwołania zakaz prowadzenia tego rodzaju działalności. Najemcy ci nie pozostają jednak bez ochrony prawnej. Od konieczności zapłaty czynszu mogą ich uchronić postanowienia umowy najmu, które przewidują przypadki tzw. „siły wyższej” zwalniające strony z obowiązków umownych. Przypadki siły wyższej zachodzą w razie wystąpienia okoliczności zewnętrznych, niemożliwych do przewidzenia, których skutkom nie można zapobiec, a obejmują m.in. pożary, powodzie, trzęsienia ziemi, czy właśnie epidemie. Jeżeli jednak umowa najmu nie przewiduje przypadków siły wyższej, można wykorzystać przewidzianą w przepisach Kodeksu cywilnego tzw. ”klauzulę rebus sic stantibus”, zgodnie z którą, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. W ostateczności najemcy mogą zatem nawet żądać rozwiązania umowy najmu, jednakże z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy przynajmniej przewidzieć oznaczenie na ich żądanie przez sąd wysokości świadczenia przez obniżenie wysokości czynszu, np. o 50%. Oczywiście najemcy powinni próbować ugodowo rozwiązać z wynajmującymi spór z zachowaniem odpowiednich dowodów na wypadek niedojścia ugody do skutku (np. wiadomości e-mail). Jeżeli jednak rozmowy nie przyniosą oczekiwanego rezultatu zaistnieje możliwość wszczęcia postępowania sądowego o obniżenie wysokości czynszu właśnie z powołaniem się na zajście okoliczności przewidzianych w wyżej wskazanej klauzuli. Co istotne, obniżenie wysokości czynszu nie nastąpi automatycznie, zatem nieskuteczne będą próby jednostronnego działania najemcy bez wszczynania postępowania sądowego. Konieczne wtedy będzie wystąpienie z powództwem o obniżenie wysokości czynszu albo nawet rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego.