Wprawdzie zgodnie z zasadą „pacta sunt serwanda” umów należy dotrzymywać, jednakże często jedna ze stron umowy nie jest w stanie wykonywać jej zobowiązań. W okresie pandemii oczywistym jest, że zamknięcie na określony czas lokalu handlowego, nie tylko zresztą w galerii handlowej, uniemożliwia uzyskanie z prowadzonej działalności
jakiegokolwiek przychodu. Niewątpliwie pozbawia to przedsiębiorcę możliwości zapłaty czynszu za wynajmowany lokal. W najtrudniejszej sytuacji znaleźli się najemcy, którzy zawarli wieloletnią umowę najmu na czas określony, co w przypadku najmu lokali użytkowych w galeriach handlowych było regułą. Aktualnie w galeriach handlowych poza pewnymi wyjątkami obowiązuje zakaz handlu, albowiem Rada Ministrów w rozporządzeniu z dnia 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii wprowadziła czasowe ograniczenie, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (zatem zasadniczo w galeriach handlowych) handlu detalicznego właścicielom lub najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem właścicieli lub najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży żywności, produktów kosmetycznych innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania, artykułów toaletowych, środków czystości, produktów leczniczych, wyrobów medycznych, środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego, gazet, artykułów budowlanych lub remontowych, artykułów dla zwierząt domowych lub paliw. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przewidziała pewne uprawnienia dla najemców lokali w galeriach handlowych, gdyż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. Oznacza to, że najemca zwolniony jest z podstawowego obowiązku zapłaty czynszu. Jednakże uprawnienie do zwolnienia z zapłaty czynszu nie jest bezwarunkowe. Najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W związku z powyższym najemca ma do wyboru, czy skorzystać ze zwolnienia, czego konsekwencją będzie obowiązek przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o wiele miesięcy, czy też nie skorzystać ze zwolnienia i nadal płacić czynsz, ale bez konieczności przedłużania umowy. Dla niektórych najemców lepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z nowego uprawnienia ustawowego (nowela jeszcze nie weszła w życie, jej wejście w życie jest przewidziane w bieżącym miesiącu), zgodnie z którym, jeżeli w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii działalność najemcy w galerii handlowej została zakazana lub ograniczona i najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu. Należy mieć jednak na uwadze, że zgodnie z nowelą jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia (np. podwyższyć czynsz powyżej 10%). Oznacza to, że z mocy prawa wysokość czynszu przy najmie lokali w galeriach handlowych, w których nie można prowadzić działalności, ulegnie obniżeniu o 90%, a podwyższenie wysokości czynszu będzie możliwe jedynie w przypadku wytoczenia przez właścicieli galerii handlowych powództwa i wykazania przed sądem, że zasady współżycia społecznego nakazują oznaczyć wysokość czynszu w innej (wyższej) wysokości.

Autor: Krzysztof Malinowski - Radca Prawny, Mediator

Autor posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw przeciwko galeriom handlowym przed sądami powszechnymi wszystkich instancji, jak również przed Sądem Najwyższym.